Покупка вторичной недвижимости

Приобретать вторичную недвижимость предпочитают те инвесторы, для которых более низкая стоимость такого жилья важнее преимуществ новостроек. Кроме того, такие объекты являются интересной альтернативой в районах с ограниченным предложением. Они уже построены, готовы к заселению и не требуют от покупателей длительного ожидания конца строительства. Коммерческие и жилые объекты без промедления переходят к новым владельцам и начинают приносить доход от сдачи внаем. Данная недвижимость может частично использоваться и самим собственником, если он не приобретает недвижимость преимущественно как капиталовложение. При этом если здание продается в готовой к использованию форме, это необязательно означает, что оно не требует дополнительной отделки. При приобретении такого жилья необходимо обращать внимание на такие факторы, как год его постройки и качество строительства.

Оценка качества и калькуляция затрат

На первый взгляд здание может производить достойное впечатление, однако его основные недостатки легко выявить при первом же внимательном осмотре. Уязвимые места есть у большинства строений, поэтому дефекты их конструкции не должны служить поводом для отказа от объекта. Самым правильным решением в этом случае будет принятие всех необходимых мер для ремонта и реконструкции помещений с последующим расчетом суммы дополнительных затрат сверх закупочной цены. Тем не менее, частный инвестор, не обладающий специальными знаниями, вряд ли сможет самостоятельно обнаружить незаметные на первый взгляд недостатки, поэтому если вас заинтересовал какой-либо объект, рекомендуем обратиться к эксперту, который также поможет вам рассчитать затраты. При этом мы настоятельно рекомендуем отказываться от объектов, пораженных плесенью и разрушающими древесину грибками, поскольку устранение подобных дефектов возможно только с чрезвычайно большими издержками.
Помимо осмотра самих помещений, необходимо также подробно ознакомиться с планом здания. Если расположение комнат и их размер не отвечают современным требованиям, это должно отразиться на стоимости объекта. Такое помещение будет сложнее сдать внаем, а для приведения помещений в соответствие плану потребуются дорогостоящие дополнительные работы. Также поинтересуйтесь, какая система отопления имеется в здании и когда были установлены электронные приборы. Кроме того, попросите показать вам энергетический паспорт здания и выписку из поземельной книги: это поможет вам оценить стоимость объекта и узнать, не наложены ли на него обременения.

Налоговые аспекты

Один из многочисленных критериев покупки недвижимости – это налоги. При выплате покупной цены к новому владельцу применяется довольно высокое налоговое бремя, отражаемое в налоговой декларации. Помимо основной суммы, налогообложению подлежат и затраты на ремонтные работы по дому. Для владельцев собственности, которые сдают ее внаем с целью извлечения финансовой выгоды, действуют особые условия налогообложения. В разнообразных положениях налогового законодательства Германии можно разобраться с помощью квалифицированного консультанта в области налогообложения, который поможет вам правильно составить свою налоговую декларацию.
В отношении своего объекта вторичной недвижимости вы можете вычесть из налогооблагаемой суммы расходы, декларируемые как расходы, связанные с получением дохода. К ним относятся расходы, понесенные для получения дохода и выполнения ремонта. Поэтому сохраняйте все счета за ремонтные работы и приобретенные материалы. Кроме того, следует учесть амортизацию недвижимости, представляющую собой расчетную потерю ее стоимости. При этом рассматривается только первоначальная стоимость самого строения, но не земельного участка. Амортизация вторичной недвижимости списывается линейным методом в течение периода продолжительностью до 50 лет. Используйте все возможности снижения налогового бремени, предлагаемые налоговым законодательством. Наличие объекта вторичной недвижимости позволяет указать связанные с ним расходы в налоговой декларации и, таким образом, платить меньше налогов. Максимальная налоговая оптимизация достигается, если, согласно расчетам, объект недвижимости приносит убытки. Такая ситуация возникает, например, если в течение налогового года стоимость ремонта превышает доходы от сдачи внаем.